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暴涨62%!深圳四大“妖盘”要翻身?真相来了

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暴涨62%!深圳四大“妖盘”要翻身?真相来了
发布日期:2024-04-25 08:39    点击次数:90

  “认房不认贷”政策落地半个多月来,深圳二手房成交量环比大涨62%。有的业主见状火速调高挂盘价,一些曾经被投资客爆炒的楼盘似乎也蠢蠢欲动,网上随即出现谣言,认为深圳几大“妖盘”要打“翻身仗”了。

  然而,中国证券报记者调研发现,2019-2021年曾被爆炒的深圳“网红盘”,多已“跌落神坛”:曾经创下价格两年涨近两倍的“妖盘”,如今价格跌超55%;曾被喊十年后“目标价”1.4亿元的44平方米“顶流”学区房,房价也已腰斩;曾是炒房客抱团重仓的“网红盘”,更是沦为“杀猪盘”……

  楼市新政落地后,几大“妖盘”成交量虽有所回暖,但价格仍比“巅峰期”相距甚远,投资客销声匿迹。

  业内人士认为,深圳这些“妖盘”的今昔对照,充分说明“房住不炒”政策的威力和必要。

  “学位+拆迁”概念“妖盘”价格腰斩

  八卦岭宿舍位于深圳市福田区,该楼盘大部分房子是30-50平方米的小户型,由于配套学位好且有拆迁概念,此前深受投资客追捧。

  八卦岭片区楼盘 记者黄灵灵 / 摄

  2019-2020年,深圳楼市迎来一波快速上涨行情,八卦岭宿舍也迎来“黄金时期”。

  由于传闻知名学校“荔园系”将在周边建校,有业主一夜之间将挂盘价上调超100万元。

  该楼盘二手房单价从2018年底的约5万元/平方米,涨至2020年底最高约14.5万元/平方米,两年涨近两倍。

  2021年2月,深圳出台二手房参考价政策,楼市急速上涨行情冷却,此前被爆炒的楼盘开始“跌落神坛”,“老破小”首当其冲。

  八卦岭宿舍周边一头部中介经纪人王奕(化名)告诉记者,该楼盘最近成交的一套29平方米房源,单价在6.5万元/平方米左右,与高峰期相比下跌超55%。

  该楼盘成交也较为清淡。王奕透露,八卦岭宿舍近几个月月均成交3-4套。今年3-4月,由于前期积累的需求集中释放,该楼盘成交迎来一波行情,两个月成交约30-40套,成交单价为7.5万-8万元/平方米,但与高峰期仍相距甚远。

  “之前我们这一排基本都是地产中介,现在就剩我们一家了。”王奕说。

  投资客离场“爆红”小户型

  同属于八卦岭片区的鹏盛村,也曾一度炙手可热。该小区与八卦岭宿舍位置与配套相近,区别在于鹏盛村没有拆迁概念。

  2021年前后,鹏盛村也迎来一波行情,“巅峰期”该楼盘31平方米的楼梯房成交价曾逼近350万元,单价约11.3万元/平方米。

  王奕介绍,目前31平方米户型的楼梯房最便宜的报价是200万元;电梯房则更便宜,有一套41.8平方米的房源挂盘价220万元,单价5.26万元/平方米。

  “这两年行情不好,很多投资客都被套怕了。”王奕告诉记者,该楼盘由于总价偏低且配套学位好,转手相对容易,此前备受投资客青睐,近两年购买的则多是刚需。

  8月30日晚,深圳住建局发布通知明确,8月31日起执行“认房不认贷”政策,即家庭成员在深圳名下无成套住房的,不论是否已利用贷款购买过住房,银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

  谈及政策影响,王奕表示,成交量和带看量明显增加了,但价格波动不大。“政策出来后,有业主提高了挂盘价,但大部分业主没怎么变,多数业主还是想趁这个机会卖掉这边的房子置换其他区域的(房子)。”

  “网红盘”变“杀猪盘”

  位于南山区前海片区的诺德国际,是深圳著名的“网红盘”。该楼盘2009年开盘均价约1.2万元/平方米,此后凭借前海概念、次新花园、优质学位、高赠送等特色,价格一路上行。

  2020年前后,传闻炒房团“深房理”团队重仓,该楼盘房价一路飙涨,有的小户型一年内涨超300万元。

  该楼盘主力户型是48平方米、66平方米的小户型。2020年底,该楼盘48平方米户型成交总价约820万元,单价约17万元/平方米;66平方米户型成交单价约15万元/平米,价格较开盘时涨了十余倍。

  但2021年2月后,随着深圳出台二手房参考价以及“深房理”被查,诺德国际沦为“杀猪盘”。

  该楼盘附近的中介经纪人李明(化名)告诉记者,目前48平方米户型成交价多在520万-530万元,较高峰期跌去约300万元。“最近,还有一套48平方米的小户型成交价498万元,卖房业主之前投资多套,欠款太多急着出手,所以价格比较低。”

  谈及“认房不认贷”政策影响,李明表示,新政后,带看和成交量都涨了,但反价的业主比较少。“现在的行情跟今年3、4月比还有差距,目前大部分成交房源价格低于或接近参考价,3、4月大多数成交价高于参考价。”

  “顶流”学区房价格大跌

  国城花园堪称深圳学区房“顶流”。该楼盘因地处名校片区——福田百花,且有双名校学位“傍身”,即便楼龄已超25年,也并不妨碍家长们热捧。

  国城花园 记者黄灵灵 / 摄

  2021年前后,市场行情火热,国城花园频现天价成交。当年1月,有消息称,国城花园一处44平方米房源成交价高达1420万元,单价突破32万元/平方米。有人甚至喊出该户型十年后1.4亿元的“目标价”。

  贝壳数据显示,该楼盘2011年初成交的一处房源单价为3.91万元/平方米,10年间涨了近10倍。

  然而时过境迁。近期,深圳一大型地产中介平台显示,国城花园成交均价跌至15.1万元/平方米,与“巅峰期”相比,价格大跌,成交也较少。

  市场逐步回暖

  新房方面,近期开盘的几个新盘认筹情况不及预期,但市场整体在逐步回暖。

  其中,绿景白石洲璟庭由于邻近“深圳湾超级总部基地”,商业配套优,且是深圳目前体量最大的城市旧改项目,市场关注度较高。原本吹风价约10万元/平方米,折后单价约8.2万元/平方米。

  但即便打折,去化仍弱于预期。据悉,该盘一期推售住宅约1257套,入围完成冻资客户756批,9月16日开盘卖500余套,去化率约42%。

  再如位于宝安区热点片区的京地海樾府,推售336套住宅,均价约7.39万元/平方米。9月15日开盘当天的销控数据显示,距离选房结束19分钟时,仍剩余190套,据此计算去化率约43%。

  但总体看,利好政策频出,深圳楼市已有所回暖。据深圳贝壳研究院统计,自从深圳“认房不认贷”政策落地后,市场活跃度明显提升,其中二手房带看量环比前15天(8.15-8.29)增长74%、成交量环比增长62%。若是与去年同期对比,增幅更是超两倍。但与成交火热的2019年同期相比,实际成交量尚未达到一半水平。

  深圳贝壳研究院表示,新政落地15天,二手房新增挂牌量环比增长28.1%、新增客源量环比增长28.8%,反映了在利好政策推动下,买卖双方入市更加积极,为后市成交量上行提供有效支撑。

  业内人士认为,近期楼市利好政策频出,政策导向是支持刚性和改善性住房需求,“房住不炒”的基调并未改变,靠炒房获得成倍收益的时代或已过去,购房者需客观看待市场波动,按需求理性入市。